안녕하세요 동네 오빠 이슈입니다.
금일은 사회초년생분들이나, 신혼부부분들 그리고 부동산 지식이 처음이거나 약하신 분들을 위해서 꼭 알아야 될 부분인 등기부등본에 대해 설명해드리고자 이렇게 포스팅하게 되었습니다.
집의 실제 소유하신 분이 아닌 허위 대리인과 전세계약을 했을 경우에 전세금을 몽땅 날려버리거나, 집주인의 전세금 반환 능력이 없어서 전세금을 받아야 될 때 돌려받지 못하는 이른바 깡통전세와 같은 전세사기 피해가 매스컴을 통해서 많이 확산되고 있다는 것을 아시고 계실 겁니다.
이런 불상사가 일어나지 않도록 하기 위해서는 전세 계약할 시에 꼭 알야 둬야 할 부분, 등기부등본 보는 방법 및 확인해야 될 사항들을 꼼꼼하게 확인하셔야 이러한 피해가 발생되지 않습니다.
아래 전세계약 시 반드시 확인해야 되는 부분들, 등기부등본 제대로 확인하는 방법과 전세계약 관련해서 나의 전세보증금을 확실하게 지킬 수 있는 각종 정보들에 대해 확인해 봅시다.
우선 등기부등본이란?
부동산 등기부는 부동산에 관하여 권리관계와 현황이 등기부에 적혀있는 공적 장부를 뜻합니다.
즉 대상 부동산의 지번주소와 지목, 구조, 면적 등 현황과 소유권 및 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 확인할 수 있습니다.
부동산 등기부에는 토지 등기부와 건물 등기부 2가지로 나뉘며, 표제부, 갑구, 을구 3가지로 구성되어 있습니다.
부동산 거래를 할 시에는 부동산 등기부와 마주하는 것에 익숙해지셔야 합니다. 소유권의 보존과 이전, 설정, 변경 등 다양한 권리관계가 기록되어 있기 때문에 살면서 필수적인 부동산 거래를 하기 위해서 부동산 등기부등본은 꼭 이해하셔야만 됩니다.
등기부 등본 표제부 내용을 확인해보면
집합건물 표제부에는 등기 순서와 접수 날짜, 건물 위치와 명칭, 번호가 표시됩니다. 건물의 구조와 층수,, 용도, 면적까지 나오며, 건물의 종류도 잘 볼 수 있으셔야 됩니다. 전유 부분의 건물 표시는 집합건물에 포함된 한 세대에 대한 건물 표시로써, 건물 번호란에 층, 호수가 표기되고, 건물 내역에 면적이 기록되어 있습니다.
여기에 나오는 면적은 이른바 전용면적을 뜻하며, 건물번호도 정확히 확인하셔야 합니다!
등기부 등본의 갑 구내용에 대해 살펴봅시다.
갑구에는 소유권과 관계있는 사항들이 기록되어 있으며, 꼼꼼하게 확인하셔야 될 필요가 있습니다. 순위의 번호와 등기 목적, 접수일자, 등기 원인, 권리자 등이 표기됩니다.
등기 순서대로 나오기에 마지막 부분에서 현 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 소유자가 누구인지 가장 기본적으로 확인하셔야 합니다.
갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 여러 다른 등기가 있다면, 소유권에 관한 분쟁소지가 있을 수 있으니 특히 조심하셔야 될 부분입니다.
등기부등본을구의 내용에 대해 알아봅시다.
등기부등본을구에는 소유권 외의 권리가 기록되어 있습니다. 저당권과 전세권, 지역권, 지상권 등 권리가 표기되며, 읽는 방법은 갑구와 유사합니다.
을구와 관련한 가장 흔한 경우는 전세계약 체결 시 근저당과 융자가 있는 경우입니다. 이런 부분들을 확인하지 못한다면 전세금을 되돌려 받지 못하는 경우가 발생됩니다.
예를 들자면 부동산 등기부등본상의 을구란에 근저당권자로 xx주식회사가 채권최고액 약 1억 2,000만 원을 설정해놓은 상태라면 채권금액은 대략 1억 원 정도 될 것입니다.
채권 최고 금액은 실 채권액의 120~130%가량 설정해놓기 때문에 위와 같이 근저당 설정이 되어 있는 경우라면 제삼자 또는 근저당권자의 부동산 경매 시 낙찰 예상금액을 따져, 전세계약을 해도 안전한지 체크해볼 필요가 있습니다.
부동산 거래에는 거액의 목돈이 오고, 가기 때문에 각종 권리관계가 복잡하게 얽혀있어서 전세계약 시 안전한 거래를 위하여 부동산 등기부등본 발급과 확인을 통하여 철저하게 권리분석을 하셔야 됩니다.
가장 기본적인 부동산 거래 전에 등기부등본 열람과 발급하는 방법입니다.
부동산 등기부등본은 세무서나 구청, 주민센터의 무인발급기가 있는 곳에서 발급도 가능하지만, 인터넷을 통하여 발급도 가능합니다.
대법원 인터넷등기소 사이트를 방문하시면 간편하게 발급과 열람이 가능하십니다.
일반적으로 거래하는 부동산이 아파트나 연립주택과 같은 집합건물의 부동산 등기부등본은 부동산 소재 지번과 집합건물의 동, 호수를 입력하시면 바로 발급이 가능하며, 권리분석도 하나의 등기부등본으로 가능합니다.
그러나 단독주택일 경우 등기부등본과 토지 등기부등본 총 2가지를 발급받아야 됩니다. 토지 위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지 확실하지 않기에, 나중에 피해를 되려 받는 경우도 있기 때문입니다.
일반적으로 전세계약 시 원룸, 투룸을 구하는 경우 오피스텔이나 다가구주택이 대부분입니다. 다가구주택 같은 경우에는 용도상 단독주택이면서 실 소유자가 한분입니다.
이럴 경우 여러 가구가 한 명의 소유주에게 보증금을 주고, 거주하는데 해당 소유주가 대출을 갚지 못하여 건물이 경매로 넘어갈 경우 우선순위를 따져 보증금을 돌려받게 됩니다.
이런 이유로 우선순위가 밀려버린 호수의 세입 자시라면 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 발생됩니다.
다세대주택일 경우 세대는 여러 세대로 되어있지만, 실 소유주는 한 명인 경우가 있으므로, 공인중개사분에게 요청하여 해당 건물이 어떤 유형이며, 소유주는 어떤 분인지 확인하셔야 됩니다.
등기부등본은 부동산 거래 시 당사자인 본인이 직접 발급하시고, 열람하시는 부분이 중요합니다. 등기부등본의 서류 또한 위조가 가능하여 직접 떼서 확인하시는 것이 안전합니다.
이과정에서 집의 소유주와 현재 집주인이 동일해야 하며, 집을 볼 때와 계약 전에 이렇게 최소로 2번 이상은 꼼꼼하게 확인하셔야 됩니다. 또한 등기부등본과 매매계약서의 여러 가지 사항들이 동일한지도 꼭 확인하셔야 합니다.
전세 계약할 때엔 부동산 등기부등본을 여러 번 확인하셔야 합니다. 부동산의 실 소유자와 압류, 가압류, 가등기, 저당권 등 권리제한 사항들이 있는지 여러번 확인하시는 것이 꼭 필요합니다.
만약 해당 부동산에 가압류나 가처분이 등재되어 있을 경우에는 해당 사항들을 말소한 뒤에 계약을 체결하는 것이 좋습니다.
전세계약서를 작성할 시에는 반드시 꼭 소유권자와 계약을 하셔야 됩니다.
전세 계약서를 작성할 때에 대리인과는 절대 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 대리인과 계약을 했을 경우 법적 다툼이 발생될 우려가 항시 있기 때문입니다.
전세계약 이후로 전세금은 반드시 부동산 소유자 명의 계좌로 입금하시는 것이 중요하며, 전세계약을 하셨다면 바로 전입신고를 해서 확정일자를 꼭 받으셔야 됩니다.
이러한 절차를 거쳐셔야만 집주인이 바뀌더라도 전세금 반환을 비롯하여 해당 주택에서 거주할 수 있는 본인의 권리가 인증되기 때문입니다.
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